房地产都是活雷锋

2020-03-26 15:09:04

房地产一直是一个挺有意思的行业,因为,其他领域的一些终极规律,在房地产这里都不管用,比如这一条——同行是冤家。

如果见惯了互联网行业有你没我的殊死搏斗,诸君一定会有感受,房地产界是诞生不了周鸿祎这般人物的。这两天,在微信朋友圈里发生的一幕,就更坚定了攸克君的这个想法。房地产诞生不了红衣教主,或者说,房地产就不需要周鸿祎。

这个感慨,来源于一家知名的房地产企业“进京”,这家公司就是在南国很有名的雅居乐。尽管在风和日丽的南国扬名很多年,但是,这次在亦庄即将入市的京华雅郡,却是雅居乐进京的第一个项目,当然,当年同名的那个公司不算。

“来新人”这种状态,在其他行业里应该是个怎样的心态?至少在绝大多数行业和领域里,都会觉得,分蛋糕的来了。要是在互联网行业,就更是要对新来者进行“封堵”,具体做法,请参照头条(抖音)和微信最近的战斗。但是,房地产不一样,比如,这次京华雅郡的入市,新来者彬彬有礼,先行者如沐春风。

想必京华雅郡如何向亦庄的”前辈“们拜码头,前辈们如何礼貌回应,都是真真切切的。诸君在朋友圈里都可以清楚地看到,攸克君在此也不再赘述。没错,这是一次互联网营销行动,是一种向市场昭示”我来了“的方式。但是,同在亦庄其他项目的”回复点赞“,却也是真的,这样其乐融融,何不羡煞互联网。

其实,这是很多非房地产行业人士、房地产行业人士时常会和攸克君探讨的一个问题,房地产和其他行业有什么不一样?攸克君通常笼统的回答是,其他行业是零和博弈,有你没我。而房地产行业,在更多时候是花花轿子人人抬,蛋糕做大了,大家都多吃一点。

这次京华雅郡项目的入市拜码头,亦庄的”老项目“纷纷点头致意,就很能说明问题。今天天气好,攸克君心情也尚好,就跟诸君来仔细谈谈,大亦庄的轿子为何可以人人抬?

仔细说来,究竟是零和游戏,还是和谐共生做大蛋糕,其实不取决于主观意愿,而是取决于市场是不是有源源不断的增量用以扩大。当市场处在不断扩大的时候,就存在大家和谐共生的基础;相反,市场不再增量,甚至萎缩,那么行业里的企业,自然是你死我活,有你没我。

就是人口——有购房购买力的人口——有购房购买力又流入本区域的新增人口。具体到大亦庄的时候,我们就可以看到这个规律,在亦庄的开发商们”和气生财“的背后,实际上是大亦庄这个区域市场”增量地盘“的不断扩大。

这样的人口从哪来,还是靠产业。大亦庄近两年来,大量的研发型、高科技制造业的进驻,其实带来了大量有购买力的增量人口,这些人有购房意愿,有购房能力,最关键的是,这些企业是增加的,人口也是增加的,这对于所有区域内的房地产项目来说,都是可以共同做大蛋糕的基础。我们反过来再看,亦庄也确实是北京楼市平淡之中,卖得最好、日子过得最红火的一个区域。

人口上去了,生活、公共配套的成本,就可以得到支撑和摊销。因此,大亦庄近两年来的商业配套以勃兴式的速度发展,人大附的教育配套也是十二年一贯制的学校。这些生活、公共配套的迅速上位,反过来,又会刺激、加持人口的进一步流入,大亦庄的蛋糕也就越做越大。

项目之间,和气生财也就因此有了基础。而房地产另一个特殊之处,在于同一个区域内,房子卖得如何,讲究的是氛围。有几个优质项目销售得好,整个区域的势头带起来,大家一起沾光,至少有人吃肉,有人喝汤。文言一点的词,就叫做一荣俱荣。

这种例子,最早在当年的朝阳公园板块的棕榈泉验证过,后来在金茂府所在的广渠路验证过,最近两年在孙河板块、北五环板块、石景山板块,以及当下大兴及亦庄的一干”优秀项目“身上,也应验过。因此,大亦庄的楼市,想来是有如此光荣的历史传统罢了。

这其中的逻辑即在于,一个优秀的项目,往往会带动整体区域价值的提升,而一个项目的长处,不管是出于商业竞争的目的,还是出于虚心学习的心态,通常会在同区域的楼盘内,成为品质提升的助推器。

因此,不断有新项目带出更高的品质,整个区域的品质就会被在认知和实际两个层面不断被拉升,从而吸引更多的”增量人口”,蛋糕更大更好吃,大家都能沾光。至于商业竞争问题,大家想得至多也就是,谁吃肉,谁喝汤的问题了。

这样一来,雅居乐亦庄京华雅郡项目入市这其乐融融的一幕也就不难理解了,京华雅郡站在了一个不错的基础上,”前辈“们也都在看着这个新来的项目,在产品上、区域价值上能给区域带来怎样的提升,进而带动更多的区域红利供大家分享,这恐怕是商业领域良性互动、良性竞争的典范吧。

从产品上,雅居乐承袭了南方开发商”螺蛳壳里做道场“的本事,把住房的功能性设计,发挥到了极致。京华雅郡项目可以把89平方米做成三室两厅两卫,把135平方米做成四室两厅两卫,而且空间一点不显局促,又把功能性极好地嵌入到生活之中,这确实是南方开发商的本领所在。

再放眼看一点,其实这个项目的地块条件,也是不错,是方方正正的。这点,我们能看到雅居乐虽然是南方开发商,但是对北方市场的习惯是非常熟知了解而且尊重的。因此,在整个社区的地块上,全部采用了南北向的板楼排布,充分考虑了北方市场对于日照、采光、朝向等方面的诉求。

再来看园林环境,这个项目实际上的园林思路在于,将景观视觉需求与红线外资源平衡,景观融入人文精神设计,铺设多功能活动草坪,根据风格需求设置水景与点缀超大规格树木,放大景观功能价值,这种做法,在北京其实并不多见。

显然,这也是“有备而来”的新邻居,虽然区域里的其他项目纷纷做出欢迎姿态,但暗中较量也是必不可少的。当然,这对购房人来说是一件好事,越来越多品牌房企的进驻对于亦庄本身,是价值发展不断变现的推动力。