置业门槛和房价上涨背后 兰州投资房产难能赚钱?

2020-06-21 04:00:12

第一次看到这组数字确实有些惊恐,在这场突如其来的疫情之下,人们为什么会选择“报复性”存款,而不是去投资房产呢?

时至今日,我们不难发现,2020年的楼市,尽管开发商依旧在疯狂的拿地建房子,富丽堂皇的营销中心却略显冷清。但是,看似风平浪静的楼市,其实,早已暗流涌动,而第一季度的国民存款就是最好的证明。

2020年4月14日,兰州市政府最新文件重提住房不炒政策,这也就意味着,如果想在兰州继续投资住宅,相比过去,其投资住宅收益明显降低。但是依然有越来越多的人热衷于房产投资。为什么大家热衷于投资房产?毫无疑问,过去投资房产的收益实在是太高了。

过去的十余年里,兰州的房价就像坐着动车,一路高歌猛进,相信这一点很多人都有感触,譬如,兰州雁滩新港城、安宁庭院等楼盘就是最好的例子。

如果时光倒流,让你穿越回20年前在兰州买套房,你会怎么做?你一定会砸锅卖铁,房子再抵押、信用卡套现、首付贷等等大胆用各种手段。我相信,只要不犯法,你会想尽一切方法筹钱、用光你能用的名额去买房,并且买N套房。

是的,20年前你要这么做,你现在身家已经暴涨百倍了。这种方式听起来很激进,但是20年前你完全可以这么干,为什么?

原因很简单,答案很明显,房价大涨了这么多。也就是说,只要房价能够确定是涨的而且短期内涨幅不少,刚才那种操作就完全派得上用场。

有一个朋友,前几天找我吐槽了关于住宅投资的事情。他说,2015年买了一套雁滩两居室的房子,因为二胎,不得不将现住的这套房子出售,换一套三居室,然而令他没有想到的是,当房子卖出去之后,仔细一算账,竟然没有赚钱......

听完之后,相信很多人会感到惊讶,兰州近几年的房价涨幅并不低,怎么可能没有赚钱呢?

首先,我们能够从近三年兰州各区域房价的涨幅认识到,也可以很大程度的判断过去十几年的这种房价涨幅就像找对象一样,可遇不可求。当然,不可否认的是兰州的房价上涨空间并没有消失,而只是未来如何涨,涨幅有多大的问题。

事实上,在兰州重提住房不炒的大前提下,显然房价短期暴涨的模式已经成为过去式,那么,现在在兰州投资房产还能赚得盆满钵满吗?

假定,一个人有条件在兰州购置房产投资,那么,投资的这套房产到底会给投资人带来多少利润呢?

我们以兰州雁滩为例,2015年的房价约9000元/㎡,众所周知,雁滩的住宅目前均价为13000元/㎡。

首先,我们探讨一下,产权证满五年的情况。这也就意味着增值税和个人所得税可以不用交,但是,这种情况是指唯一普通住宅情况,如果是二套、三套个人所得税无法避免。

如果按照首套计算,假如这套房产五年之后每平米上涨4000元,那么,这套105平米的房子再次上市交易(这里指产权满五年且是唯一住宅)总价格就是136.5万元,需缴纳中介费2.73万元,总费用约2.8万元。如果未满五年,该套房产交易总费用约11.8万元。

那么,我们不难发现,如果这套房产满五年上市交易,最终收益约21.2万元,如果未满五年上市交易,最终收益约11.7万元(理想状态)。

从表中数据我们惊喜的发现,这收益也不少,但是,当咨询一番某银行工作人员之后才发现,94.5万元存银行五年,利息大约为18万元(去除有价无市的因素)。因此,在置业门槛和房价上涨背后,我发现,住宅投资并不能带来更多收益,最多只能是保值。

其实,房产投资在当下“住房不炒”的政策基调中,还需要考虑限售、限购、限价的情况,因此,房产投资在前期的投入和周期来看,回报率似乎不是可观。在房产全国联网的情况大趋势之下,88定律(也就是80%的人都会把他们80%的房产集中在一两个城市)也可能成为过去时。

综上,从目前兰州的人口流动、地理位置、城市地位、楼市政策四个方面来看,房产投资需要谨慎。

虽然,兰州是房产“三限”城市,如果是刚需住房,入手房产还是比较划算的。另外,兰州的人口密度,决定了兰州城市住宅用地的稀缺性,也决定了住宅数量的稀缺。因此,兰州的住宅依然有保值和增值性(增值空间相对狭小),那么,用一两套房产以此防止货币贬值,如果想利用房产进行投机捞金,“三限”政策以及房产再次上市交易的条规将会全力以赴的“打击投机分子”。

最后,我还是要说一句,目前伴随疫情的缓解,兰州经济正在处于缓慢复苏的阶段,楼市仍旧在维稳的前提下逐渐回暖,且价格环比尚有回落,所以有购房需求的兰州消费者可以根据自己实际情况选择购房,而投资的客户则需要结合市场进行考虑,毕竟未来楼市的走向无论是对于供给侧的房企还是需求端的投资者都不太明朗,因此,想要继续在楼市的海洋中舀满房产的水一饮而尽,还需要根据自身实际情况谨慎投资。