开发商终于“露馅”了,下半年房价是涨是跌?经济学家16字说透了

2020-07-08 12:57:24

实干家曹德旺曾经深恶痛绝地说过,“经济艰难,根源还是在房地产上。”因为房地产“截流”了大量资金和劳动力等资源。所以,从长久发展经济的角度来说,曹建议国家应该“削减”房地产等不必要的投资。不仅如此,他还扬言“坚决不进房地产”,理由是“房地产短期内确实可以多赚钱,但也存在明显缺陷:一方面,暴涨暴赚不可持续;另一方面,做房地产肯定要在资金、精力等方面有分流,最后的结果有可能主业丢了,副业也没做好。”

曹德旺这席话可谓针砭时弊,不仅戳穿了房地产对经济的“耽误”,还揭露了房地产“不可长久”的秘密。虽然过去二十多年,房地产对经济有拉动作用,但是不得不承认,在房地产繁荣发展的同时,其实中国经济也逐渐误入了歧途——房地产不该被高高捧起,实体制造业、高科技产业、能源医疗等产业,才是一国之发展与崛起该依赖的硬核驱动力。

痛批房地产、高房价的实干企业家其实不止曹德旺一人,任正非、董明珠、宗庆后等大佬都曾公开炮轰过房地产高速发展的“危害”,他们均特别指正过,房地产虽然在体量上强盛了经济,但是质量上却有待商榷。从发达国家的发展来看,最后对一个国家经济有绝对支撑的都不是房地产,而是科技、实体等产业。过度使用房地产拉动经济,最后会发现“得不偿失”。

文章开头说这些,并非是闲言碎语,无的放矢。笔者只是想说明一个坚定的立场:房地产不能再被高高捧起了,不管是于经济可持续发展来说,还是于亿万民众的买房安家而言,房地产都要踩踩刹车了,过高的房价也需要适度回调了。一则,科学研究证明,房地产已经对经济发展开始起“反作用”;二则,高房价“压榨”了刚需的钱包,更阻碍了亿万国人实现“买房安家梦”;三则,过度浓郁的投机炒作氛围,特别不适合年轻一代的生长,更不利于国家科技型人才的培养,直接体现就是,国家竞争力的下降。

平心而论,对于定义民生的房地产,国家并非没有意识到其发展的偏离。而且过去这几年国家也没少“出手”整顿楼市——房住不炒调控喊了三年多,也坚持了三年多,可用的手段基本用尽,堪称史无前例;党媒、央媒更是没少撰写自我审视的文章,对于房地产的发展更是频频建言献策;各大城市在抑制投机炒作,调控打压房价方面,也是下足了功夫……

饶是如此,楼市依然没有被彻底“压制”,过去三年多大大小小的调控累计也出台了上千次,但是很多城市房价依然是不跌反涨。尤其是今年上半年,谁也料想不到,一季度完全是“停工滞销被彻底冻结”的楼市,居然在二季度完成了“逆袭”,5、6月份楼市火热的新闻铺天盖地,开发商嚷嚷着“提价”,专家鼓吹“7月后房价将迎来更大幅度的反弹,买房要抓紧”,媒体报道“各大城市排队抢房、万人抢房齐上演”……

一夜之间,很多人议论,按照这个节奏,过去三年多的努力可能都要白费了,房地产这个“夜壶”又要拿出来用了。很多上半年没有买房的人这下更是彻底坐不住了,在买与不买间犹豫不决,抓耳挠腮。

房地产发展的诸多弊端被一一指出,国家也三令五申“要改变”,绝不重走老路,难道这一次又要食言了吗?对此我想说,楼市的发展绝不是大家新闻里看到的那般,楼市最真实的情况媒体并没有真正曝光,我们大家看到的情况,其实只是有些人希望我们看到的。当前楼市出现的被很多人忽略的三大信号,才是房地产最真实的样子,也跟未来的房价走势有着直接关联:

相比于媒体争相报道的热点城市重现“万人抢”、“万人摇”现象,上半年超过66%的开发商半年销售目标未达标这类“利空”信号,注定是鲜有人提及的。

结合房企前5月的销售业绩,我们不难算出,今年上半年房企的销售成绩:以选取的32家典型房企(涵盖了头部、中型、黑马等类型房企)为样本,前5月年度目标完成率超过30%的仅有11家,目标达成率创下过去十年来最低,仅为34%,且32家房企中有16家房企年度目标完成率不足三成。

当下的市场到底好不好,开发商的半年成绩数据就已经“露馅”了:抛开媒体导向不明的楼市“虚火”报道不说,当前阶段,至少绝大多数开发商的日子是不好过的。事实上,此前我们就讨论过,今年对于绝大多数开发商而言,可能是过去十年最艰难时期,一则有前所未有的销售压力;二则有过去5年最大额度的还债压力;三则融资环境未改善,借钱贷款的压力也与日俱增。

基于以上事实,我们再来看最近一段时间很多开发商的“提价营销”一事,就会觉得非常可笑,有点掩耳盗铃的意思——房子已经非常难卖了,很多开发商尝试降价都卖不掉的房子,居然还要涨价。过去国人确实崇尚“买涨不买跌”,但是经过过去这些年开发商的“套路”教训,不得不说民智早已开化。

另一个楼市不容乐观的信号就是这两个多月市场出现了更悲观的事实:投资炒房客撑不住了,二手房正在加速抛售。基于对贝壳、安居客、房天下三家平台最近两个月二手房市场的新增房源量和交易量统计,我们发现,就在楼市重启“火热”的时候,其实很多人都在暗中“降价抛售”,楼市“撤离”的意味极其浓厚——从一线到四线,买房者普遍多于买房者。我们列举几个典型案例,大家一看便知:武汉最狠,二手房挂牌量5月份较上月激增200%;杭州,二手房挂牌量首次突破12万套大关,较去年同期大增85%;成都,13.6万套,一年半增加了1.3倍;南京短短三个月激增5.4万套;合肥5、6月份单月增幅都在30%以上,6月底仅贝壳一个平台就有7.1万套二手房在售……

二手房“抛售潮”来袭,意味着什么?三点不可不说:其一,有人“撑不住”了,不管是个人还是企业,但肯定是资金链出现问题了,而缺钱后最好的筹措资金的方式就是卖房。这部分比例可能会占到50%左右;其二,不排除有前几年就买房,到今天房子升值赚到钱后高位套现的,这部分人确实聪明,意识到了未来楼市可能会出现“横盘稳定”的局面,终于还是忍不住套现撤离了;其三,16、17年多个城市开启了“2年限售”、“3年限售”,今年陆续“解限”了,准许交易后,自然会有很大一部分人急着卖出,毕竟过去两年多,楼市整体横盘,很多人不仅没赚到钱,还亏损了不少。现在卖出其实就等于及时止血。

统计局数据显示,过去20年,全国整体房价上涨了近4倍,四大一线城市最高涨幅高达20倍。这其中,支撑房价上涨的三大核心概念是产量、货币和地产商高速建房。但发展到今天,这三大概念都已经没了。

这话不是我说的,是权威专家黄奇帆说的。这话出自黄奇帆之口,自然也不是信口雌黄,而是大量的科学论证得出的结论。黄不仅认为,房子供不应求、国家货币超发、新房建设的高速增长这三大概念已经没了,他更直言力劝很多开发商到,“房地产已经过了供不应求的时代,未来许多房子是卖不掉的,所以见好就收。”

基于以上分析,很显然当前阶段的楼市,并未完全恢复到往年的正常水平,虽然市场上确实有“排队抢房”的场景出现,但是我们此前已经分析过了,这是“限价”政策的扭曲产物,新二手房价格倒挂严重,存在巨大的套利空间,部分城市极个别高性价比的限价盘遭哄抢,情有可原,这只是局部现象,完全不能代表整个市场。

而如黄奇帆所言,如果以以往推动房价上涨的货币、产量和地产商建房速度来看,未来房价不再具备上涨的支撑。

无独有偶,招商证券经济学家赵可近日发文也给出了“答案”——16字彻底说透了7月后房价的走势:今年底到明年,房价下跌压力在增加。在他看来,目前的楼市,跟2012年有点像——一方面,购买力严重不足,不管是新房还是二手房市场都严重承压;另一方面,开发商库存高到可怕,统计数据显示,当前时期,三四线城市的存销比高达24个月-36个月,即新房不建的情况下,开发商卖2-3年都卖不完。

除此之外,和讯网采访中国社会科学院学部委员余永定时重点提到,根据统计局公布的数据,当前时期我们的失业率为6%,也就是说失业人数是2700万。但隐形实业的比例更大(许多人没有失业,但也没上班,或者上班没活干),2020年3月份隐性失业人口一度达到7611万,失业加上隐性失业的人口更是高达1.022亿。

综合以上,我们会得出一个显而易见的结论:经此一役,国人的收入很受影响,尤其是低级别城市(三四线城市)的普通人,收入大打折扣,面对空空如也的口袋,以及居高不下的库存,怎么指望这些城市的房价未来会继续上涨呢?更何况,这些城市的人其实早已不缺房。